10月13日，戴德梁行在北京举行 2016 年第三季度媒体发布会，戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰先生对近期市场上备受瞩目的北京银泰中心类 REITs 产品进行了简要介绍，并由此引入商业、办公及酒店等不同物业类型优质房地产在作为 REITs 入池基础资产分析时的重要参数指标。

北京银泰中心类 REITs 起标杆性金融创新作用

近日，戴德梁行估价及顾问服务团队成功助力恒泰证券和银泰集团，推出北京银泰中心资产支持专项计划（简称“北京银泰中心类 REITs”），项目规模达 75 亿元，成为国内首单抵押型类 REITs 和国内单只规模最大的类 REITs 项目。

北京银泰中心类 REITs 的基础资产为单一资金信托受益权，目标资产为位于国贸CBD 核心区域“北京银泰中心”写字楼、商业裙楼、北京柏悦酒店以及车位合计约 17.29万平方米的物业。项目地理位置优越，建筑品质高，租金收入高，增值空间大，得到了市场投资人的高度认可。

影响不同业态是否为优质项目的核心指标各有千秋

优质房地产项目在交通位置上有着绝对优势，且在过往运营中有着稳定的净现金流。具有发行价格低、流动性强、额度较大、资金运用灵活等优点的类 REITs 产品使得这些长期“固定”的资产通过证券化在市场上流动起来，而且大大降低了投资门槛，中小投资者不仅获得投资大宗优质房地产的机会，还能分散风险保持稳定收入。戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管胡峰先生表示：“通过审慎完善的物业尽职调查筛选出具有潜力、高素质物业作为 REITs 的基础资产是风险控制的重要手段之一。如何选择优质的物业作为 REITs 入池项目，以写字楼和购物中心业态为例：物业定位、品质和租金水平、出租率、收益年限等在很大程度上体现了未来是否具升值潜力；酒店则更重视星级档次、平均房价 、入住率 、各项收入占比 、支出成本和收益期限等影响因素 ”。

关于类 REITs你还应该知道

· 北京银泰中心类 REITs 作为国内首单抵押型类 REITs 和国内单只规模最大的类 REITs 项目再次掀起市场抵押型类 REITs 的热潮；

· 类 REITs 作为一种新型的房地产金融产品、融资工具，房地产价值评估扮演着重要角色，直接影响了产品规模、发行和收益；

· 优质地产以 REITs 上市发行只是融资手段的开始，长期持续有效发展的前提是需要更专业的运营服务商对其进行资产管理，提高物业素质、提升收入水平、减少运营成本、获得更高的利润；